Le démembrement de propriété est une démarche juridique qui vise à diviser la propriété en nue-propriété et usufruit. C’est un acte souvent employé en famille pour une succession ou une donation. Il permet principalement d’optimiser les coûts fiscaux.
Le concept du démembrement de propriété
Le démembrement de propriété est un acte juridique qui fait effet sur les droits de propriété. Il résulte de la théorie juridique des trois composantes du droit de propriété qui sont : l’usus, le fructus et l’abusus.
L’usufruitier peut employer le bien pour un usage personnel ou le mettre en location pour percevoir des loyers.
Le nu-propriétaire va conserver ses droits de disposer du bien, mais en respectant les droits de l’autre partie. Il y a donc démembrement lorsque les trois droits ne sont pas détenus par une même partie : droit de disposer du bien, droit de l’utiliser et droit d’en percevoir les fruits. Les droits de nue-propriété et d’usufruit peuvent être donnés lors d’une cession ou d’une donation, une personne peut donc vendre et acheter des droits avec le démembrement de propriété.
Le fonctionnement du démembrement de propriété
Cette étape juridique permet de répartir des charges entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, notamment les grosses réparations et l’entretien du bien. Le démembrement peut être une façon de permettre aux nouveaux propriétaires de garantir que le bien qu’ils recevront sera bien entretenu. L’abusus ou le droit de disposer du bien revient au nu-propriétaire, l’usus ou le droit d’employer le bien et le fructus ou le droit d’en récolter les fruits sont pour l’usufruitier. Ils auront donc chacun leurs droits, par exemple un conjoint divorcé qui reste au domicile, ou un parent qui a cédé une partie du bien par avance à ses héritiers en échange de la possibilité d’y résider.
Par contre, ni l’un ni l’autre ne peut effectuer seul la vente du bien ainsi démembré. Si les deux parties décident un jour de le mettre en vente, il faut l’accord des deux pour céder la propriété entière. Cet acte juridique prend fin quand l’usufruitier décède. À ce moment, le nu-propriétaire devient seul propriétaire du bien sans devoir payer des droits de succession. Selon ses désirs, il peut décider d’y habiter, le mettre en vente ou en location.
À ce moment-là, la propriété est remembrée. Il s’agit d’une manière très courante de préparer la succession en gardant des pouvoirs sur le bien. Il faut souligner qu’il est possible d’effectuer cet acte sur un bien immobilier, un contrat d’assurance-vie et un compte titre. Notez qu’un livret d’épargne, un PEA ou un plan d’épargne ne peuvent pas faire l’objet d’un démembrement.
Les avantages du démembrement de propriété
En premier lieu, lorsque l’usufruit prend fin, il va gratuitement rejoindre la nue-propriété pour disposer de la pleine propriété. En second lieu, le démembrement de propriété va permettre au nu-propriétaire de partager la gestion de certains de ses biens avec un usufruitier. Ce dernier gagne alors le droit d’employer les biens et d’en percevoir des revenus comme s’il était déjà l’unique propriétaire.
Enfin, le plus important demeure les avantages fiscaux. Une fois que l’usufruitier possède des droits sur le bien, il n’y a aucune fiscalité qui s’applique. Ce qui implique que le nu-propriétaire ne va pas payer de taxe d’habitation ni de taxe foncière durant la période de démembrement.