Entrée en vigueur le 01 janvier 2015, la loi Pinel vient en remplacement de la loi Duflot. Elle a pour objet principal de réaliser des économies d’impôt sur l’acquisition de biens immobiliers sous des conditions définies par cette même loi.
Patrimoine
La location meublée professionnelle, qu’est-ce que c’est?
Un meublé est censé inclure tout l’équipement nécessaire. Les meublés sont imposés comme bénéfices industriels et commerciaux, au contraire des locations nues. Pour pouvoir louer un bien au statut de LMP, il est nécessaire de respecter certaines conditions. Un membre du foyer fiscal est censé être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) comme loueur professionnel. Le loueur doit gagner avec ces locations plus de 23.000 Euros TTC par an. Les recettes de location doivent aussi être supérieures aux autres revenus du foyer fiscal (comme le salaire par exemple). Certaines conditions peuvent être fixées librement entre le loueur et le locataire, comme la question de la garantie, le prix du loyer,… Néanmoins, la durée du bail doit au moins être fixée à un an. Après la fin de ce bail, il est normalement prolongé d’un an, mais le propriétaire peut proposer des modifications avant cette prolongation : par exemple, au niveau de l’espace loué ou du loyer. Ces modifications doivent être formulées au moins trois mois avant la fin du bail, ce qui est aussi le cas si le propriétaire souhaite mettre un terme au contrat.
Le LMP, un avantage fiscal
Le LMP permet de réduire le revenu imposable, car les frais liés à l’ameublement seront assimilés à des charges, déductibles directement, et le logement ne fera pas partie de l’impôt sur la fortune.. Un amortissement, mais aussi une déduction des frais de mutation payés lors de l’achat du bien, est aussi possible en dehors de la valeur du terrain, ce qui permet aussi de réduire le revenu imposable. Il est possible d’imputer l’ensemble d’un éventuel déficit foncier sur son revenu global, ce qui n’est pas le cas pour les locations nues. En tant que succession, elles seront aussi plus facile à léguer à une personne de la famille par exemple, car les droits de succession ne seront pas directement exigibles. Les formalités fiscales seront néanmoins plus importantes que pour une location nue, ce qui vous demandera peut-être plus de travail, mais vous rapportera de l’argent en fin de compte…
Pensez également à consulter notre article à propos de la location meublée non professionnelle en cliquant sur ce lien.
Qu’est-ce que la location meublée non professionnelle ?
Si vous louez un logement meublé, il est possible de bénéficier d’un régime fiscal avantageux sous certaines conditions. Cela peut permettre d’optimiser vos revenus en obtenant des réductions d’impôts.
Connaître la location meublée non professionnelle
Pour bénéficier de ce statut il faut répondre à plusieurs conditions exclusives que voici : ne pas être inscrit au registre du commerce comme loueur professionnel, et disposer de recettes locatives qui ne dépassent pas les 23 000 euros TTC par an ni le montant des autres revenus d’activité du foyer fiscal. Le régime fiscal de la location meublée est celui des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) ce qui fait du propriétaire-bailleur de logement meublé un entrepreneur. A l’opposé, la location d’un logement nu générera des revenus qui tombent dans la catégorie des revenus fonciers. En somme, le loueur en meublé professionnel tire l’essentiel de ses revenus de son activité locative, ce qui n’est pas le cas du loueur en meublé non professionnel (LMNP), d’où l’existence d’un régime fiscal différent selon ces statuts.
Pourquoi choisir ce régime et quelles en sont les limites ?
En étant loueur en meublé non professionnel il n’est pas nécessaire de tenir des registres de comptabilité, avec des recettes inférieures à 32 900 euros, le report des montants du loyer sur la déclaration de revenus suffit. Vous serez dès lors imposé sur la moitié de ces loyers. Au dessus de 32 900 euros de recettes ou par choix notifié à l’administration fiscale, on peut dépendre du régime dit “réel” et il devient possible de déduire les charges et les intérêts sur un prêt de vos impôts. Que cela soit par un abattement de 50% sur vos revenus locatifs ou par la déduction de vos charges et intérêts sur l’emprunt, on peut donc bénéficier d’un régime fiscal avantageux lorsque l’on est loueur en meublé non professionnel. L’inconvénient majeur réside dans la gestion de ces revenus et il s’agit de bien anticiper leurs montants pour les déclarer dans la bonne catégorie. Tant que vos revenus locatifs ne sont pas votre principale source de revenus, cela ne devrait pas poser trop de difficultés.
La location meublée non professionnelle consiste principalement en un régime fiscal qui donne droit à des avantages concrets qu’il s’agit de choisir entre l’abattement forfaitaire sur la moitié des revenus, ou la déduction des charges et intérêts bancaires. Bien connaître sa situation permet d’anticiper sa déclaration de revenus en choisissant le régime fiscal le plus avantageux.
Crédit photo : Viktor Hanacek
SCPI : Investir dans l’immobilier & sécuriser ses placements
En termes d’investissement, il est difficile de faire un choix entre les nombreux produits qui existent et de savoir lequel est le plus adapté à ses besoins. Parmi les produits, il existe la SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier. Petite présentation du fonctionnement de ce type d’investissement, et conseils pour bien choisir.
Quelles sont les différences entre l’assurance vie et l’assurance décès ?
L’assurance vie et l’assurance décès répondent au même objectif: protéger sa famille financièrement, en cas de décès. Pourtant ces deux types de contrats ne remplissent pas les mêmes conditions. L’un est un contrat d’épargne quand le second garantit une somme fixe aux bénéficiaires lors de la mort de l’assuré.
Assurance-vie: Que devient votre contrat en cas de décès ?
Pour connaitre le futur d’une assurance-vie, il est nécessaire de regarder avec attention les termes du contrat. En effet, la nomination d’un bénéficiaire aura un impact sur la destination de la somme d’argent.
Tout savoir sur la déclaration d’impôts 2015 et votre assurance-vie
A l’heure de remplir sa déclaration d’impôts, les 41% de Français qui possèdent une assurance vie doivent savoir ce qu’il convient de faire par rapport à leur placement. Voici quelques éléments et conseils afin de pouvoir déclarer son, ou ses contrats d’assurance-vie dans le respect du cadre fiscal.
Qu’est-ce que la gestion de patrimoine ?
Se constituer, faire fructifier son épargne, préparer son avenir, … Une bonne gestion de patrimoine est nécessaire.
Définition de la gestion patrimoniale
Egalement appelé gestion de patrimoine ou encore gestion de fortune. Selon la définition du Conseil des Gestionnaires de Patrimoine, il s’agit d’un « processus d’interaction entre le conseiller et le client pour donner au client une assistance impartiale dans l’analyse et l’organisation de ses affaires financières et personnelles, afin de lui permettre de rationaliser et d’atteindre de façon réaliste les objectifs qu’il s’est fixés concernant ses finances et son mode de vie ».
Concrètement qu’est-ce que ça veut dire ? Une bonne gestion de patrimoine consiste à rechercher l’équilibre idéal entre les risques et la rentabilité de votre patrimoine afin de vous garantir un avenir ainsi qu’à vos proches.
Objectifs et gestion patrimoniale
Bien gérer son patrimoine ne consiste pas uniquement à rechercher les meilleurs placements. Il est indispensable de formuler vos objectifs avant d’adopter une stratégie adaptée. Les objectifs diffèreront selon vos attentes.
Les plus courantes sont :
- Financer les études de ses enfants ;
- Protéger sa famille ;
- Assurer l’avenir de son époux ou son épouse ;
- Préparer sa retraite ;
- Préparer sa succession.
Que vous soyez un particulier ou une entreprise, face aux nombreuses difficultés qui peuvent affecter la bonne tenue de votre patrimoine, il est indispensable de faire appel à un professionnel ou d’avoir des connaissances pointues dans ce domaine.
Tout savoir sur le divorce et la gestion de patrimoine
Divorcer est sans aucun doute une étape de la vie à la fois douloureuse et compliquée à gérer. Que ce soit les procédures administratives ou encore judiciaires, ces tâches sont rébarbatives mais elles sont inévitables comme la gestion du patrimoine.
Aujourd’hui dans Conseils Finance, nous allons faire un petit tour d’horizon du divorce et ses conséquences sur la gestion du patrimoine afin de vous aiguiller sur ce sujet si vous êtes concerné.
Selon le régime matrimonial, les règles de partage diffèrent
Le régime matrimonial est l’ensemble des règles juridiques qui régissent les relations financières entre les mariés. Le choix du régime matrimonial a une grande influence sur le patrimoine au moment du divorce.
Si vous êtes marié sous le régime légal sans contrat (également appelé régime de la communauté réduite aux acquêts), chacun conserve la propriété des biens – appelés biens propres – acquis avant le mariage, ainsi que ceux reçus en héritage ou donation. Toutefois, les biens communs acquis pendant le mariage (biens mobiliers, immobiliers et épargne) appartiennent pour moitié à chacun des deux conjoints, quels que soit leurs revenus.
Sous le régime de la séparation de biens, l’ensemble des biens acquis avant et pendant le mariage restent la propriété de chacun, à condition de garder les preuves d’achat. Sont concernés également les biens reçus dans le cadre d’un héritage ou d’une donation. À propos, des biens achetés en commun, ces derniers appartiennent à chacun au prorata des parts acquises c’est-à-dire aux apports de chacun. Enfin, chacun est responsable entièrement de ses propres dettes.
Dans le cas d’un mariage sous le régime de la communauté universelle, tous les biens acquis ou reçus, avant et durant le mariage sont considérés comme communs, sauf si des clauses prévoient le contraire. Les époux sont responsables de l’ensemble des dettes contractées par l’un ou l’autre dans la mesure où il n’y a plus de biens propres.
Tout dépend aussi du mode de divorce
Lors d’un divorce par consentement mutuel, le couple décide conjointement de la répartition du patrimoine en rédigeant une convention – homologuée par le juge – décrivant le partage. Cette convention n’a pas l’obligation d’être équitable.
Dans le cas d’un divorce contentieux, le partage du patrimoine est effectué par un notaire. Grâce aux informations fournies par ses clients, il va évaluer les biens et les dettes du couple. Une fois l’état du patrimoine réalisé, il va rechercher un accord entre ces derniers pour partager le patrimoine. Enfin, chacun récupère ses biens propres (définis selon le régime matrimonial).
Lorsque l’un des conjoints a profité d’un bien propre appartenant à l’autre, il doit indemniser la communauté avant le partage. Par exemple, l’un des époux a utilisé les sommes perçus d’un héritage par l’autre, pour financer des travaux dans le logement commun. Aussi, si lors de la vie commune, l’un des époux a utilisé des biens communs de la communauté pour son intérêt personnel, il doit également indemniser la communauté. Par exemple, le remboursement en commun d’une dette souscrite par l’un des deux mariés avant le mariage.
Quelle que soit la procédure de divorce, le jugement du divorce ne peut être rendu, tant que le couple ne fournit pas un acte de liquidation de leur régime matrimonial au juge. Cet acte doit stipuler le règlement de toutes les conséquences de leur séparation dont le partage des biens et des dettes, la pension alimentaire ou encore la garde des enfants.
Parfois, il arrive que le la liquidation et le partage ont lieu après le prononcé du divorce par le juge notamment lors d’un divorce pour faute (dans le cas d’un adultère, par exemple).
Que devient le logement lors d’un divorce ?
Dans le cas où les époux sont propriétaires ensemble du logement commun, il est possible que l’un des deux souhaitent le conserver. Il devra donc verser à l’autre une somme d’argent pour lui « racheter » sa part.
Si aucun des conjoints ne souhaite conserve le logement, ce dernier sera vendu et le prix de vente sera partagé en fonction du contrat de mariage et des apports respectifs de chacun.
À savoir ! En cas d’emprunt pour financer un bien immobilier, il est possible au vu de l’article 1244-1 du Code Civil de suspendre le remboursement d’un emprunt afin de laisser du temps aux époux pour qu’ils s’accordent sur la répartition des mensualités du prêt.
Également, lorsque le couple est locataire, chacun des époux doit notifier au bailleur la résiliation du contrat de bail. Si l’un des époux n’a pas signifié au bailleur sa volonté de résilier le bail, ce dernier se retrouvera unique locataire et devra assumer seul le loyer.
Que faire d’un compte bancaire joint quand on divorce ?
Lors d’un mariage sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, l’argent du compte commun sera considéré comme appartenant pour moitié à chacun des époux.
En revanche, si vous avez opté pour la séparation de biens, vous devrez justifier la provenance des sommes pour pouvoir les récupérer.
Et les impôts qui les paient lors d’une rupture ?
En cas de divorce, il est nécessaire de faire trois déclarations dans l’année : une commune, allant du 1er janvier à la date de la séparation, et deux pour chacun des ex-époux, à partir la date de la séparation au 31 décembre de l’année.
Si vous êtes concernés par l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), il faut faire deux déclarations en juin de l’année qui suit la rupture. Elle prendra en compte le patrimoine de chacun au 1er janvier après la rupture.
Quant à la taxe d’habitation, celle-ci est généralement due par l’époux qui a obtenu lors du divorce le droit de possession du domicile commun. Néanmoins, le juge peut en décider autrement lors du divorce. Par exemple, il peut décider de la prise en charge totale de la taxe par celui qui a des revenus supérieurs même s’il n’occupe pas le logement.
Remarque : N’oubliez pas que quelle que soit la décision du juge, les mariés sont conjointement et solidairement redevables des impôts. L’administration fiscale peut donc poursuivre l’un des deux pour récupérer la somme due.
Que faut-il retenir ?
Même si le divorce n’est pas un sujet des plus agréables à aborder. Pensez à une éventuelle rupture et faire le nécessaire à propos de la « paperasse » c’est éviter de perdre du temps et peut-être faciliter la procédure de divorce.
Saviez-vous que la Bretagne est la région la moins concernée par les divorces ? Selon une étude de l’INED, les Bretons sont les moins concernés par le divorce.
Crédits photo : Le Figaro / Santos “Grim Santo” Gonzalez
L’investissement dans l’immobilier a t-il toujours la cote ?
En 2015, est-il encore judicieux d’investir dans la pierre ?
Oui, c’est un placement pour l’avenir, avec une préférence pour le neuf. Posséder un bien immobilier est un avantage auprès d’une banque par exemple quand il s’agit d’une demande de prêt.
Quand on est locataire, on doit chaque mois payer un loyer et on a souvent l’impression de “jeter l’argent par la fenêtre” ! Aussi, même si les mensualités sont plus lourdes, le paiement mensuel remboursant un prêt immobilier est psychologiquement très différent. Mois après mois, ce n’est plus de l’argent qui s’envole mais une pierre que l’on ajoute à sa maison.
Actuellement, posséder un bien est encore plus attirant car rendu possible par des taux d’intérêts historiquement bas et une durée des prêts allongée.
Certains économistes pensent que cette durée des prêts va encore s’étendre mais d’autres prédisent le contraire.
Vous êtes jeunes et il n’est pas évident à 20 ou 30 ans de prendre un engagement aussi long. Attention, les conditions peuvent rapidement se dégrader…
Faites-vous conseiller auprès des diverses banques et organismes de crédit pour recouper leurs avis et vous faire votre opinion.
Qu’elles sont les clés d’un achat réussi ?
Vous avez moins de trente ans et vous pensez qu’acheter “dans la pierre” vous empêche de déménager ?
Voyez plutôt cet achat comme un investissement au long terme. Vous pouvez habiter votre logement mais vous pouvez aussi le louer. Pensez aux locataires qui peuvent s’intéresser à votre bien. C’est un studio ? Regardez s’il est en centre-ville, ou proche de l’université, d’une ligne de métro, de bus etc.
Les logements plus grands attirent les familles qui préfèrent être un peu excentrées dans une zone pavillonnaire tranquille.
Si le dispositif Pinel, en vigueur depuis septembre 2014, est plus souple que la loi Duflot, le but est identique : augmenter le nombre de logements neufs.
Vous obtenez une réduction d’impôts à condition de louer 6, 9 ou 12 ans (et selon le montant de votre investissement). La grande différence entre les deux dispositifs est qu’avec le système Pinel, vous pouvez louer à vos ascendants ou descendants. Néanmoins, renseignez-vous car toutes les villes ne répondent pas forcément aux critères d’obtention du Pinel.
En conclusion, vous êtes jeune, avec un petit capital à investir, n’hésitez pas à acheter plutôt qu’à louer. Vous avez les meilleures chances pour rentabiliser rapidement votre investissement immobilier.
Mais à tout âge, l’investissement dans la pierre, c’est du solide !
Crédit photo : Bill Jacobus
https://www.flickr.com/photos/billjacobus1/